1. 상황 

1984.08.08. 직계존속의 사망으로 취득한 무허가 주택에 대해 2018.01.02. 협의분할에 의한 상속으로 등기를 함. 등기 후 2020.1월 중 주택을 멸실하고 2021.10월 경 토지를 양도함. 무허가 주택으로 건물에 대한 기준시가정보산정을 위한 자료가 없음

이 경우 동 양도자산의 취득가액산정방법 및 주택 멸실비용의 필요경비 해당여부

2. 질의 사항

(1) 의제 취득일전 상속받은 자산의 취득가액산정방법

갑설> 상속시에 주택(토지,건물)로 상속을 받았으므로 주택의 상속가액을 산정 후 토지와 건물로 분리한 가액이 취득가액임. 주택의 상속시 평가액을 산정할 경우 소득세법시행령 제163조 9항 2호에 따라 상증법상 평가액과 소득세법시행령 제164조 제6항에 따라 2005년1월1일 주택공시가격을 의제취득일 토지공시지가 및 건물기준시가로 환산하여 토지,건물을 분리하여 토지분을 취득가액으로 적용.

을설> 상속시에는 무허가주택(토지건물)을 상속받았지만, 양도시에는 토지뿐이므로 토지취득가액을 산정하면 되고, 토지는 소득세법시행령 제163조 9항 1호에 따라 상증법상 평가액과 소득세법시행령 제164조 제4항에 따라 1990.01.01.개별공시지가를 토지등급에 따른 시가표준액으로 환산한 금액임

※ 개별공시지가가 공시하기 전의 토지의 상증법상 보충적평가방법은 어떻게 적용하는 것인지요?

※ 주택공시가격이 공시하기 전 주택의 상증법상 보충적평가방법은 어떻게 적용하는 것인지요?

(2) 무허가 건물 멸실관련 비용의 필요경비 인정여부

<갑설> 인정함. 토지위 건물을 멸실하는 행위는 토지의 사용을 위한 것으로 토지의 자본적 지출성격임

<을설> 토지양도와 관련없이 양도자가 필요에 따라 멸실한 것으로 토지양도의 필요경비에 해당하지 아니함.만약 토지의 양도를 위하여 건물

            을  멸실하는 경우 그 멸실비용은 필요경비로 인정될 수 있음

A. (질의 1) 의제취득일 전에 취득받은 자산의 취득가액 산정방법

의제취득일 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산 포함)은 다음 중 많은 금액을 취득가액으로 합니다(소령 176조의2 4항).

1. 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액

2. 취득당시 실지취득가액이나 매매사례가액, 감정가액x(1+ 생산자물가상승률)

토지와 건물을 상속받은 후 건물을 멸실한 후 토지만 양도한 경우에는 토지에 대하여 위의 규정을 적용하여 위의 2가지 중 큰 금액으로 취득가액을 산정해야 할 것으로 보입니다.  

토지에 대한 환산취득가액은 다음과 같이 산정해야 할 것으로 보입니다. 

토지의 환산취득가액 = 토지의 양도가액 x 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가

의제취득일(1985.1.1.) 현재 환산취득가액을 산정하는 경우 토지의 기준시가는 개별공시지가가 고시되기  

전이므로 소득세법 시행령 제164조 제4항에 따라 다음과 같이 계산해야 할 것으로 보입니다.

1990.1.1. 기준 개별공시지가X1985.1.1. 현재 시가표준액/1990.8.30. 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나눈 금액

양도당시 토지만 있으므로 개별공시지가를 기준시가로 적용할 것인데, 개별주택가격을 기준으로 안분계산한 금액을 취득당시 기준시가로 적용하면 환산취득가액의 분모와 분자가 다른 기준에 의한 금액이라 합리적이지 않은 것으로 보입니다.

(질의 2) 무허가 건물의 멸실 관련 비용의 필요경비 인정여부

토지 양도와 관계없이 건물을 멸실했다면 멸실된 건물의 가액과 멸실비용은 토지 양도시 필요경비로 인정받기 어려울 것입니다. 토지의 양도조건에 따라 건물을 멸실한 경우 실지취득가액을 적용한다면 필요경비로 인정받을 수 있을 것으로 보이나, 이 경우에도  환산취득가액을 사용하는 경우에는 필요경비 개산공제만 공제하므로 다른 필요경비는 공제받기 어려울 것으로 보입니다.