Q. 2003년부터 경기도 A시에 1주택을 소유하고 있다가, 2008년도에 충북 B군 소재 주택을 조모님으로부터 증여 받았습니다. 당시 증여받은 주택은 무허가건물로 군청에 무허가등록은 되어있는 오래된 주택입니다. 이 경우 경기도 주택을 2021년도에 양도한 경우, 충북 소재 주택에 대해 농어촌주택 특례를 적용받아 경기도 주택은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금합니다.

A. 조세특례제한법 제99조의4에 의하면, 1세대가 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택등을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는, 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호 비과세를 적용한다고 규정하고 있습니다.

조세특례제한법 제99조의4 과세특례의 대상인 “농어촌주택”이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.(조세특례제한법 제99조의4제1항, 동법 시행령 제99조의4 제2항~제5항)

취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동(별표 12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동)에 소재할 것

주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

귀 사례의 충북 소재 주택의 경우, “「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역”이나 “별표12지역”에는 해당하지 아니한 것으로 보이나, 그 밖에 지방자치법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등을 추가 검토하셔서 요건충족할 경우 조세특례제한법 제99조의4에 적용 가능할 것으로 판단됩니다.

조한편 관련 해석사례에 의하면, 농어촌주택을 미등기하여도 양도하는 주택이 등기된 자산인 경우에는 조세특례제한법 제99의4에 따른 과세특례 적용 가능한 것으로 보고 있음을 참고하시기 바랍니다.

관련규정 : 조세특례제한법 제99조의4[농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례], 소득세법 제89조[비과세 양도소득], 서면-2015-법령해석재산-2185, 2016.10.28