Q. 임대업을 영위하고 있는 사업자입니다. 임차인에게 매달 임대료,전기료,관리비 총액을 기재한 한장의 세금계산서를 발행하고 있고,  임대료, 전기료,관리비의 항목별 금액은 내부관리 목적으로 관리하고 있습니다. 임차인에게 청구하는 전기료는 각 임차인 사업장에 있는 계량기를 매달 일정한 날짜에 점검하여 계량기 측정값을 근거로 한 전기료와 공공 전기료를 안분한 금액을 합산하여 산정하고 있습니다. 2021년에는 한전에서 임대인이 받은 매달 전기료 금액(A)이 매달 임차인에게 청구한 전기료의 합(B)를 비교해보니 매달 소액씩 B가 A보다 큽니다. 이런 경우 성실신고대상자 여부를 판단하기 위한 종합소득세법상의 임대사업자 수입금액은 어떻게 산정해야 할까요?

(1안) 세금계산서에 별도의 구분이 없으므로 임대료,전기료,관리비를 모두 포함한 금액을 수입금액으로 한다.

(2안) 소득세법 기본통칙 24-51…1 【부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액계산】에서 언급한 대로, 초과 전기료가 발생하였으므로 총 세금계산서 금액(임대료+전기료+관리비)에서 한전에서 임대인이 받은 전기료 세금계산서 금액을 차감하여 수입금액을 산정한다.

(3안) 실제로 초과 전기료가 발생하긴 하였으나, 실제 사용량을 근거로 산정된 전기료를 청구하므로 전기료는 제외하고, 임대료+관리비의 합계액이 수입금액이다.

A. 성실신고확인대상자를 판정하는 수입금액은 총수입금액을 말하되, 사업용 유형자산을 양도함으로써 발생한 수입금액은 제외합니다.

질의의 경우 임대사업자가 임차인으로부터 받은 전기료 등의 총수입금액에 산입하는 지에 대해서는 소득세 법령에는 규정이 없고  소득세법 기본통칙 및 집행기준에만 그 내용이 있으므로 그 내용을 기준으로 판단해야 할 것으로 보입니다.

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 부가가치세법 기본통칙 29-61-3에는 "사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 해당 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나, 임차인이 부담하여야 할 보험료ㆍ수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 해당 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니한다"고 규정하고 있으나, 그 기본통칙은 부가가치세에 대한 것으로 소득세에는 적용할 수 없는 것으로 보입니다. 

소득세법기본통칙과 소득세집행기준에는 세금계산서의 구분징수에 대한 내용은 없고, 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금은 징수를 대행하는 것이라면 총수입금액에 산입하지 않도록 하고 있습니다. 소득세법에서는 세금계산서의 발급 여부와 관계없이 임차인으로부터 받은 돈이 임대사업자의 수입인지 아니면 징수를 대행하기 위해 받은 예수금 성격인지에 따라 총수입금액 포함 여부를 판단해야 하기 때문에 그렇게 규정한 것으로 보입니다. 그러나 초과징수액은 총수입금액에 산입하도록 하고 있으므로 질의의 경우 제2안이 타당한 것으로 보입니다.